房子不同于黃金等市場(chǎng)，流動(dòng)性較低，投資周期較長(zhǎng)。標(biāo)準(zhǔn)化程度又不高，選一套可以投資的房子，似乎和選擇收藏的古董一樣吃力。

對(duì)于房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，為將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最重要的就是考察一處房產(chǎn)是否值得投資。

有關(guān)房產(chǎn)估值專家提出了三大公式：

房產(chǎn)投資公式一：租金乘數(shù)小于12

租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入）。

如果得出的結(jié)果小于12，即在合理購(gòu)買范圍之內(nèi)。比如某套房子的售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元，那么它的租金乘數(shù)約為12倍。

一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。

投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。

房產(chǎn)投資公式二：8年至10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。

它的公式是：投資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。

投資回收期越長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)越高，反之，投資風(fēng)險(xiǎn)則減少。一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年至10年之間。

房產(chǎn)投資公式三：15年收益高于買入價(jià)

如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年<房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)不宜投資。

如何在一片大好形勢(shì)下進(jìn)行有效投資？以上三個(gè)房產(chǎn)投資公式可以用來(lái)幫你盤算目標(biāo)房源是否合適入手。